La stima immobiliare - il saggio di capitalizzazione

Il Tecnico Legale - Nei procedimenti per capitalizzazione del reddito, il saggio di capitalizzazione assume differenti connotazioni: – nella capitalizzazione diretta esprime il rapporto tra il reddito e il prezzo di un immobile; – nella capitalizzazione finanziaria e nell’analisi del flusso di cassa scontato esprime il saggio di sconto applicato al flusso di cassa di un immobile.

Saggi equivalenti Nel caso della capitalizzazione frazionaria dell’interesse, il periodo può essere mensile, bimestrale, trimestrale ecc., al quale corrisponde la frequenza “k” della capitalizzazione nell’arco dell’anno:

per il periodo mensile k = 12, per il periodo bimestrale k = 6, per il periodo trimestrale k = 4, per il periodo quadrimestrale k = 3, per il periodo semestrale k = 2. Nel caso poi di alcuni processi produttivi, nell’orizzonte temporale, le scadenze delle prestazioni possono essere assunte per periodi settimanali (k = 52), decadali (k = 36) e quindicinali (k = 26).

Nella capitalizzazione frazionaria degli interessi, si definiscono i seguenti saggi:

i = saggio annuo non convertibile; ik = saggio periodale relativo al periodo di capitalizzazione; jk= saggio annuo nominale convertibile k volte l’anno pari a: jk = k · ik Il passaggio dal saggio annuo non convertibile al saggio periodale equivalente si ottiene: ik = (1 + i) 1/k -1 Il passaggio dal saggio periodale al saggio annuo non convertibile equivalente si ottiene: i = (1 + ik) k -1 Il passaggio dal saggio annuo non convertibile al saggio annuo nominale equivalente si ottiene: jk = k ·[(1 + i) 1/k -1] Il passaggio dal saggio annuo nominale al saggio annuo non convertibile equivalente si ottiene: i = (1 + jkk ) k -1 Le leggi di conversione dei saggi anzi descritte assumono particolare rilevanza nel calcolo delle rate frazionarie dei mutui e nel flusso di cassa degli investimenti immobiliari.

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