La stima immobiliare - il saggio di rendimento interno

Il Tecnico Legale - Il saggio di rendimento interno è il saggio per il quale il valore attuale netto dei costi e dei ricavi del flusso di cassa è nullo.

Calcolare il saggio di rendimento interno incognito “x”, significa risolvere la seguente equazione del valore attuale netto:

(vedi immagine in pagina)

Nel caso di un investimento che prevede un costo iniziale “C0”, una successione di costi “Ct” con t = 0, 1, 2,…, m e una successione di ricavi variabili “Rt” con t = m + 1, m + 2, …, n, il saggio di rendimento interno è dato da:

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La ricerca del saggio di rendimento interno si svolge con procedimenti iterativi. È necessario pertanto ricorrere a strumenti e programmi di calcolo.

Il saggio di rendimento interno è quindi: il saggio che rende eguale la somma scontata dei ricavi alla somma scontata dei costi, annullando il valore attuale netto del flusso di cassa.

Il saggio sconta tutti i ritorni dell’investimento nell’arco temporale del flusso di cassa, incluso l’eventuale ricavo finale, eguagliandoli al capitale investito. In questo senso, il saggio di rendimento interno è da considerarsi un saggio medio dell’investimento e un indice di redditività per il quale il reinvestimento dei ricavi avviene allo stesso saggio dei costi.

Il saggio di rendimento interno viene utilizzato nelle valutazioni immobiliari come strumento per estrarre il saggio di capitalizzazione e l’equity yield rate nel metodo di capitalizzazione finanziaria e nell’analisi del flusso di cassa scontato. Nei flussi di cassa di un immobile, il capitale iniziale è pari al prezzo di mercato e agli eventuali costi di trasformazione dell’immobile, i ricavi sono formati dai redditi e dal prezzo di rivendita e i costi dalle spese di esercizio e dalle quote di ammortamento.

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